DPE F et G : peut-on encore louer son bien en 2026 ?
Introduction — La transition énergétique du parc locatif français
La loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, a marqué un tournant décisif pour le marché locatif français. Son objectif : éradiquer progressivement les passoires thermiques du parc de logements en interdisant leur mise en location selon un calendrier échelonné entre 2025 et 2034.
En 2026, nous sommes désormais en plein cœur de cette transition. Les premières interdictions sont entrées en vigueur, et les propriétaires bailleurs doivent impérativement comprendre les nouvelles règles du jeu. Que vous possédiez un studio à Paris, un T3 à Lyon ou une maison en zone rurale, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de votre bien conditionne désormais votre droit de le louer.
Ce guide complet vous présente l'état des lieux en 2026 : ce qui est déjà interdit, ce qui va changer, les aides disponibles et les stratégies à adopter pour protéger votre investissement locatif. Pour bien comprendre l'impact sur vos revenus, consultez également notre article sur comment fixer le bon loyer en 2026.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Voici les échéances clés :
1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location
Depuis le 1er janvier 2025, tout logement dont le DPE affiche une classe G — c'est-à-dire une consommation d'énergie primaire supérieure à 450 kWh/m²/an — est considéré comme indécent au sens de la loi. Concrètement, il est interdit de signer un nouveau bail ou de renouveler un bail existant pour ces logements.
En 2026, cette interdiction est pleinement en vigueur. Les locataires d'un logement classé G peuvent saisir le juge pour exiger une mise en conformité ou obtenir une réduction de loyer.
2028 : les logements classés F seront interdits
Dans moins de deux ans, les logements classés F (consommation entre 331 et 450 kWh/m²/an) subiront le même sort. C'est un délai très court pour les propriétaires qui n'ont pas encore engagé de travaux de rénovation.
2034 : les logements classés E seront interdits
L'échéance finale concernera les logements classés E (consommation entre 251 et 330 kWh/m²/an), élargissant considérablement le périmètre des biens concernés.
La situation en 2026
En cette année 2026, la réalité est la suivante :
- Les logements G ne peuvent plus être loués : les propriétaires qui n'ont pas rénové sont dans l'illégalité s'ils maintiennent un locataire ou signent un nouveau bail.
- Les logements F sont encore autorisés mais vivent sous pression : il reste à peine deux ans avant l'interdiction de 2028.
- Environ 500 000 logements classés G étaient concernés par l'interdiction de 2025, selon les estimations du ministère de la Transition écologique.
- Au total, ce sont près de 1,8 million de logements classés F et G qui doivent être rénovés d'ici 2028.
Les propriétaires de logements classés F ont donc tout intérêt à anticiper dès maintenant. L'encadrement des loyers en vigueur dans de nombreuses villes rend d'autant plus important le maintien d'un bon DPE pour optimiser ses revenus.
Comment vérifier le DPE de votre bien
Validité du DPE
Le DPE est valable 10 ans. Cependant, attention aux DPE réalisés avant la réforme de juillet 2021 :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restaient valides jusqu'au 31 décembre 2024. En 2026, ils ne sont donc plus valables.
Si votre DPE date d'avant juillet 2021, il est impératif d'en faire réaliser un nouveau. L'ancienne méthode de calcul (sur factures) a été remplacée par une méthode unifiée (3CL-2021), plus fiable et plus exigeante.
Faire réaliser un nouveau DPE
Pour obtenir un DPE valide en 2026 :
- Faites appel à un diagnostiqueur certifié : vérifiez sa certification sur l'annuaire officiel du ministère de la Transition écologique.
- Prévoyez un budget de 150 à 300 € selon la taille et la localisation du bien.
- Préparez les documents utiles : plans du logement, factures de travaux récents, notices des équipements de chauffage et de production d'eau chaude.
- Le diagnostiqueur se déplace, inspecte le logement et vous remet le DPE sous quelques jours.
Le résultat vous donnera la classe énergétique (A à G) et la classe climatique (émissions de gaz à effet de serre), ainsi que des recommandations de travaux.
Les exceptions et dérogations
L'interdiction de louer les passoires thermiques n'est pas absolue. Plusieurs cas de figure permettent d'obtenir une dérogation :
Impossibilité technique en copropriété
Si votre logement se situe dans une copropriété et que les travaux nécessaires (isolation par l'extérieur, changement de système de chauffage collectif) requièrent l'accord de l'assemblée générale, une impossibilité technique documentée peut constituer une dérogation. Vous devez cependant prouver que vous avez proposé les travaux en AG et qu'ils ont été refusés.
Bâtiments classés ou protégés
Les logements situés dans des bâtiments classés monuments historiques ou protégés au titre du patrimoine architectural peuvent bénéficier d'une exemption si les travaux de rénovation énergétique porteraient atteinte à leur caractère patrimonial.
Coût disproportionné
Une dérogation est prévue lorsque le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe E dépasse 50 % de la valeur vénale du bien. Cette exception concerne principalement les petites surfaces en zones rurales où la valeur du bien est faible par rapport au coût des travaux.
Le permis de louer et les dérogations temporaires
Certaines collectivités ont mis en place un permis de louer qui intègre des dispositions transitoires. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre intercommunalité pour connaître les éventuelles dérogations locales.
Dans tous les cas, la dérogation doit être documentée et justifiée. Un propriétaire ne peut pas simplement ignorer l'interdiction sans risque de poursuites par le locataire ou de sanctions administratives.
Les aides à la rénovation énergétique en 2026
La bonne nouvelle, c'est que l'État et divers organismes proposent un arsenal d'aides financières pour accompagner les propriétaires dans la rénovation de leurs logements.
MaPrimeRénov'
Le dispositif phare de l'État reste MaPrimeRénov', accessible aux propriétaires bailleurs comme aux propriétaires occupants. En 2026, les montants varient selon vos revenus et l'ampleur des travaux :
- Ménages très modestes : jusqu'à 90 % du montant des travaux pris en charge.
- Ménages modestes : jusqu'à 75 %.
- Ménages intermédiaires : jusqu'à 60 %.
- Ménages aisés : jusqu'à 40 % pour les rénovations globales.
Le parcours « rénovation d'ampleur » est particulièrement adapté aux passoires thermiques, car il finance un ensemble cohérent de travaux permettant un saut de deux classes énergétiques minimum.
Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
Les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies…) en échange de travaux de rénovation. Cumulables avec MaPrimeRénov', ils peuvent représenter plusieurs milliers d'euros selon les travaux réalisés : isolation, changement de chauffage, ventilation.
L'Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro)
L'Éco-PTZ permet de financer le reste à charge sans payer d'intérêts. En 2026, il peut atteindre :
- 50 000 € pour une rénovation globale performante.
- 30 000 € pour un bouquet de travaux.
- 15 000 € pour une action simple.
Ce prêt est accessible sans conditions de ressources et remboursable sur 20 ans maximum.
TVA réduite à 5,5 %
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'un taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu de 20 %), ce qui représente une économie substantielle sur le coût total de l'opération. Cette mesure s'applique automatiquement sur la facture de l'artisan, à condition que le logement ait plus de deux ans.
Cumul des aides
L'un des avantages majeurs du dispositif français est la possibilité de cumuler ces différentes aides. Un propriétaire bailleur peut ainsi combiner MaPrimeRénov', CEE, Éco-PTZ et TVA réduite pour réduire drastiquement le reste à charge d'une rénovation complète.
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Impact sur le loyer et la valeur du bien
Décote pour les mauvais DPE
Le DPE est devenu un critère déterminant dans la valorisation des biens immobiliers. En 2026, les études de marché montrent une décote de 5 à 15 % sur le prix de vente des logements classés E, F ou G par rapport à des biens équivalents mieux notés.
Sur le marché locatif, l'impact est double :
- Les logements G sont tout simplement inlouables depuis 2025.
- Les logements F subissent une pression à la baisse sur les loyers, les locataires étant de plus en plus attentifs aux charges énergétiques.
- Le gel des loyers s'applique aux logements classés F et G depuis août 2022 : impossible d'augmenter le loyer, même à la relocation.
Valorisation après rénovation
À l'inverse, une rénovation énergétique bien menée peut revaloriser significativement votre bien :
- Passage de G à D : gain estimé de 10 à 20 % sur la valeur du bien.
- Réduction des charges énergétiques pour le locataire : argument de location puissant.
- Possibilité de réviser le loyer à la hausse après travaux (dans le respect de l'encadrement des loyers le cas échéant).
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Stratégie : rénover ou vendre ?
Face à l'interdiction de location, les propriétaires de passoires thermiques ont deux options principales. Le choix dépend de plusieurs facteurs.
Quand la rénovation est préférable
La rénovation est généralement la meilleure option si :
- Le coût des travaux est raisonnable par rapport à la valeur du bien (en dessous de 20-30 %).
- Le bien est bien situé : dans une zone tendue où la demande locative est forte, l'investissement sera rentabilisé rapidement.
- Les aides couvrent une part importante du coût : avec le cumul MaPrimeRénov' + CEE + Éco-PTZ, le reste à charge peut être minimal.
- Vous souhaitez conserver le bien dans une logique patrimoniale à long terme.
Un exemple concret : pour un appartement T3 classé G à Lyon, un investissement de 25 000 à 35 000 € en isolation et changement de chauffage peut permettre d'atteindre la classe D, avec un reste à charge après aides de 8 000 à 15 000 €.
Quand la vente est préférable
La vente peut être la meilleure stratégie si :
- Le coût des travaux est disproportionné par rapport à la valeur du bien.
- Le bien présente d'autres problèmes structurels ou de copropriété.
- Vous souhaitez réorienter votre investissement vers un bien déjà performant énergétiquement.
- La rentabilité locative est déjà faible avant même la prise en compte des travaux.
Attention toutefois : vendre une passoire thermique en 2026 implique une décote significative. Les acheteurs, souvent des investisseurs aguerris, négocient fortement en intégrant le coût des travaux à venir.
L'analyse coût/bénéfice
Pour prendre la bonne décision, réalisez une analyse simple :
- Estimez le coût total des travaux nécessaires pour atteindre au minimum la classe E (idéalement D).
- Déduisez les aides auxquelles vous avez droit.
- Calculez le gain locatif annuel : différence entre le loyer actuel (ou nul si G) et le loyer post-rénovation.
- Divisez le reste à charge par le gain annuel pour obtenir le nombre d'années de retour sur investissement.
Si le retour sur investissement est inférieur à 8-10 ans, la rénovation est généralement pertinente. Au-delà, la vente peut être plus judicieuse.
Conclusion
En 2026, la transition énergétique du parc locatif français est une réalité concrète. Les logements classés G sont déjà hors du marché locatif, et les logements F n'ont plus que deux ans de sursis avant l'interdiction de 2028.
Pour les propriétaires bailleurs, l'heure n'est plus à l'attente. Que vous choisissiez de rénover ou de vendre, l'important est d'agir maintenant :
- Vérifiez le DPE de votre bien si ce n'est pas encore fait.
- Renseignez-vous sur les aides disponibles et montez votre dossier de financement.
- Engagez les travaux avant que la demande en artisans n'explose à l'approche de l'échéance 2028.
- Optimisez votre loyer pour rentabiliser votre investissement dans les meilleures conditions.
La rénovation énergétique n'est pas qu'une contrainte réglementaire : c'est aussi une opportunité de valoriser durablement votre patrimoine et d'offrir un logement confortable à vos locataires.
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